2016/11/30

「資産としての中古住宅」投資が注目される理由


(写真=PIXTA)
(写真=PIXTA)

日本では新築住宅のシェアが圧倒的に多く、中古住宅を選ぶ人が少ないです。中古住宅シェアはアメリカでは約77%、イギリスでは約88%という高い数字である一方、日本では、たったの16%です。

歴史において、日本の住宅が長く木造であったことなどから、日本人は住宅を消費財として考える傾向があるようです。

なぜ今、中古住宅が注目されているのでしょうか。日本は少子高齢化社会。住宅を消耗品としてではなく、耐久財として見直そうという動きがあるからです。こうした動きから、中古住宅が見直されつつあります。

とはいえ、中古住宅が「新築の二次的な選択肢」という発想のままでは、その魅力は十分理解できません。中古住宅のメリットについて考察してみましょう。

中古住宅の3つのメリット

1. 立地が選べる

例えば、駅前の一等地の住宅が欲しいと思っても、既に家が建っていることが多いでしょう。その際、中古住宅を視野に入れれば、駅前一等地でも購入可能というわけです。立地にこだわるなら、中古を視野に入れたほうが選択肢は一気に広がるのです。

2. 割安

住宅性能に比べ、割安です。住宅は誰かの手に渡った瞬間、価値がグンと下落すると言われています。実際には、そんなに住宅としての機能価値は損なわれないにもかかわらずです。20年も経過すると、建物の価値はゼロです。その瞬間、価値があるのは土地のみになるわけです。

では住宅価値はそんなにすぐに毀損されてしまうのかというと、そんなことはありません。 「住宅性能表示制度」という制度をご存じでしょうか。2000年に始まったこの制度のおかげで、03年、04年ごろから住宅の基本性能は大きく向上しました。十数年前の物件であれば、リフォームなどをすれば、新築と同じように快適に住むことができます。

3. 低金利、住宅ローン控除も受けられる

今の日本はかつてないほどの低金利です。ただアベノミクスにまだ期待が残るなか、今後は金利上昇リスクも考えておかなければいけません。住宅購入時の金利決定は、融資申し込み時と実行時のうち、低いほうを適用する金融機関も多いです。ただフラット35などでは実行時の金利が適用されます。

新築であれば、引き渡し時までに時間がかかります。購入決定から引き渡しまで金利を常に気にしていなければなりません。しかし、中古住宅なら、金利確定が早いわけです。

まだ株価は上がる?資産としての不動産

住宅価格は景気に敏感です。日経平均が上がれば住宅価格も上昇がります。アベノミクスのおかげか、日本の株価は上昇してきました。日本全体のPERはまだまだ割安であり、日経平均が再び2万を突破すると指摘する識者もいるようです。

そこまで上昇するかはさておき、日経平均の上昇余地は十分に残されているといってよいでしょう。既に新規住宅市場は価格が上がっています。中古住宅も追いかけているはずです。

インフレ下では、なるべく早い住宅購入が推奨されます。新築であろうと中古であろうと同じです。それでも、中古住宅が不安でしょうか。冒頭に触れたように、日本における中古住宅流通量は、全体のわずか16%。 「不安が流通量の拡大を阻み、流通量の少なさが不安をあおる」という悪循環があります。買ったはいいものの、売る見通しが立たなければ、終の棲家ならともかく、資産運用としては不適格と考えられるかもしれません。

中古住宅の活用は国を挙げた取り組みに

しかし、中古住宅の活用は国を挙げた取り組みになっています。国土交通省は2020年までに中古住宅・リフォーム市場規模を倍増すると発表しました。かつては及び腰だったといえる住宅メーカー大手各社も、リフォーム事業に力を入れています。

少子高齢社会では、新築物件のみでは難しいと悟り、リフォーム分野で進出したわけです。今後は、中古住宅が正当に評価される仕組みも整うはずです。中古住宅の出口戦略も立てやすくなるでしょう。

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